بن‌بست خرید مصرفی در شهرهای بزرگ
✏️در کشور ما کماکان در طول سال‌های اخیر حجم قابل ملاحظه‌‌‌ای از نقدینگی تولید شده و 40 سال است که به طور متوسط در سال حدود 27 درصد نقدینگی ایجاد شده است.
بانک‌ها حدود 9 هزار و 300 هزار میلیارد تومان نقدینگی را اداره می‌کنند و هر سال حدود 350 تا 400 هزار میلیارد تومان نقدینگی ایجاد می‌کنند که رقم کمی‌نیست و اگر بیش از این نقدینگی ایجاد شود، تورم ما از تورم موجود هم بالاتر می‌رود.
با این همه احساس سازندگان این است که منابع مالی کافی و ارزان قیمت در دسترس آنها نیست و سازندگان در تنگنای مالی قرار دارند.
✏️مشکلی که امروز در حوزه مسکن ایران پیدا شده و به بن بست در حوزه مسکن انجامیده، این است که تقاضای مصرفی وجود ندارد و تقاضای مصرفی بسیار محدود شده است. یعنی برای 95 درصد مردم ایران غیرممکن است که بتوانند با پرداخت یک میلیارد تومان یک واحد مسکونی 70 متری در تهران بخرند.
✏️ امکانات نظام بانکی هم در این حوزه بسیار محدود است، افزود: یعنی بانک مسکن با دریافت 4 درصد از دولت، وام 9 درصدی در حدود 250 میلیون تومان در بهترین شکل ارائه میکند و بانک‌های دیگر هم که سود 20 درصدی پرداخت می‌کنند، توان این را ندارند که با نرخ سود 9 درصدی به خریداران خانه وام بدهند.
از طرفی فردی که تا سقف 5 میلیون تومان در ماه درآمد دارد، نمی‌تواند ماهانه چند میلیون تومان قسط بانکی پرداخت کند.
✏️ بن بستی در اینجا ایجاد شده که خرید مصرفی به ویژه در شهرهای بزرگ بسیار محدود شده است. به طوری که در فروردین 97 کل معاملات مسکن در تهران فقط 2 هزار واحد بود یا در بهترین ماه‌های سال که معمولا تعداد معاملات تا 20 هزار واحد هم می‌رسد، تنها 5 هزار واحد معامله می‌شود.
سفته بازی عمدتا در حوزه زمین اتفاق می‌افتد
✏️ گرایش عمده در این معاملات نیز سفته بازانه است، یعنی عده‌‌‌ای هنوز فکر می‌کنند که این نقدینگی را به کجا منتقل کنند. در کشور نرخ بازده اقتصادی به طور کلی منفی است و از سال 86 به بعد درآمد سرانه ما نتوانسته نرخ رشد مثبتی پیدا کند.
✏️ در بخش مسکن نیز شاخص‌هایی وجود دارد که در تاریخ ایران تجربه نشده است، اظهار داشت: شاید در 28 سال گذشته نسبت قیمت زمین به مسکن هرگز در حد کنونی نبوده است. یعنی اکنون نسبت قیمت یک متر زمین در تهران به متوسط یک متر مسکن در تهران 1.4 است و این رقم در 30 سال اخیر از زیر 1 شروع شده و به تدریج بالاتر آمده است.
✏️ روشن است که سفته بازی عمدتا در حوزه زمین اتفاق می‌افتد، گفت: در حوزه اجاره هم نسبت به هم خورده است. یعنی وقتی قیمت زمین را به اجاره تقسیم می‌کنید، رقمی‌حدود 19 در ایران به دست می‌آمد. یعنی 19 سال در ایران طول می‌کشید که از محل اجاره، اصل پول را بگیرند. امروز این رقم به 28رسیده و به این معناست که 28 سال طول خواهد کشید.
✏️معلوم است کسی که این واحد را برای سفته بازی می‌خرد، آن را خریداری نمی‌کند که 28 سال نگه دارد. سفته باز به امید این معجزه حرکت می‌کنند که قیمت‌ها بالا می‌رود و از این رو این واحد را خریداری میکند. در بخش خودرو نیز قیمت پراید در حالی به 65 میلیون تومان رسیده است که قیمت آن را توجیه نمی‌کند و افراد خودرو می‌خرند؛ به این امید که آن را بفروشند.
✏️همه اینها در شرایطی است که در جامعه امروز راهی برای تولید مولد وجود ندارد و افراد مدام در محل سرمایه گذاری دچار شک و تردید هستند. بازار سکه و ارز هم امنیتی شده و مدتی است که قیمت آن افزایش پیدا نکرده و از آرامش برخوردار است، بنابرین افراد راهی به جز سرمایه گذاری در سه حوزه یعنی بورس، مسکن یا دارایی‌هایی نظیر خودرو ندارند.
✏️ بنابراین این اعتقاد به معجزه افزایش قیمت مسکن و افزایش قیمت سهم، بالاخره در یک جایی فرومی ریزد. یعنی زمانی ممکن است ما به این جمع‌بندی برسیم که قرار نیست قیمت‌ها دیگر بالا برود و در آنجاست که می‌توانیم شاهد این باشیم که شاخص بریزد.
✏️در بخش مسکن این ریزش کمتر است، چون چسبندگی قیمت وجود دارد. معمولا قیمت مسکن ثابت باقی می‌ماند تا تورم قیمت واقعی را کاهش دهد. یعنی قیمت مسکن به مدت سه تا چهار سال ثابت می‌ماند تا پایین بیاید. اینکه این تاریخ ریزش چه زمانی است و آیا در سال 99 اتفاق می‌افتد یا نه، نمی‌توان پیش بینی کرد. اما اینکه چنین ریزشی وجود دارد، احتمال آن بسیار زیاد است.
یکی از حوزه‌ها برای سرمایه گذاری سرمایه گذاران می‌تواند بازار ارز باشد.